Аренда и коммунальные платежи

Лет 20 назад, когда всевозможные рынки недвижимости (в том числе и рынок аренды) в нашей стране еще только зарождались, размеры квартплаты и коммунальных платежей были очень незначительными. Сдавая квартиру, собственник справедливо считал, что это – копейки, несравнимые с арендной платой. Сегодня иначе: квартплата очень здорово подросла. Настолько, все стали задумываться: кому – владельцу квартиры или арендатору – ее платить?

Прошлый век: чебуреки как инструмент торга
В 90-е годы прошлого века и в самом начале века нынешнего все платежи за квартиру традиционно брали на себя владельцы квартир. Эти люди понимали, что они и только они заинтересованы в том, чтобы с недвижимостью было все в порядке. Арендатору, называя вещи своими именами, наплевать: в случае появления каких-либо проблем он просто переедет на другую квартиру. А вот расхлебывать всевозможные «траблы» придется хозяину. Эти соображения, а также уже упоминавшаяся выше незначительная цена вопроса вели к тому, что арендодатели старались «не выпускать руль из рук»: сами все оплачивали, хранили квитанции, и в случае чего ездили на «разборки» с жилищно-коммунальными организациями.

Описанная картина была правилом – но из него встречались и довольно многочисленные исключения. Далеко не все арендодатели, скажем так, профессиональны – есть среди них и люди, довольные тем, что квартира приносит хоть какой-то доход. Часто такие владельцы (к примеру, пенсионеры) сдавали квартиру дальним родственникам за небольшие деньги, выдвигая основным условием: «чтобы все было в порядке!». А арендаторы (если они оказывались не совсем бессовестными людьми) в качестве дополнительной благодарности хозяевам брали на себя квартплату и коммунальные платежи. «В таких квартирах арендная плата часто не повышалась в течение долгого времени, – рассказала журналу Metrinfo.Ru  Лариса Серобян, менеджер по аренде агентства недвижимости «Теремок». – Хозяева просто забывали об этом, если наниматели жили подолгу, соблюдали чистоту в квартире и вовремя производили оплату».

Автору этих строк известна одна забавная история на эту тему. В 90-е годы одна семья (интеллигенты старой закваски, которые, услышав матерщину, краснели) сдавала квартиру приезжим откуда-то из Средней Азии. После 2-3 лет беспрестанной инфляции, когда получаемая ежемесячно сумма стала просто смешной, глава семьи, понукаемый женой, наконец решил поехать и поговорить с квартирантами. Хитрая жиличка, сообразив, куда ветер дует, быстро выставила на стол огромное блюдо с вкуснейшими чебуреками собственного изготовления. Отведав их, квартировладелец не нашел в себе душевных сил потребовать прибавки, и цена оставалась неизменной еще полгода.
Счетчики как двигатель прогресса
Время шло, квартплата и «коммуналка» дорожали, заставляя собственников все чаще задумываться о том, что хорошо бы повесить эти платежи на снимающих. Разумеется, многие предпочитали просто повышать цену (не забудем, что до кризиса 2008-9 годов арендные ставки и так постоянно росли), однако идея дифференцировать оплату в зависимости от того, сколько реально потребляют проживающие, что называется, витала в воздухе. Первой в ряду трат, которые переложили на арендаторов, стал междугородный и международный телефон. Во-первых, платежки за эти переговоры приходили в ту квартиру, где установлен телефон – т.е. снимающим. А, во-вторых, суммы, которые можно наговорить, поражают воображение. В свое время в прессе было немало историй о том, как, к примеру, вьетнамцы устраивали на съемной квартире «переговорный пункт»: на родину звонил весь вещевой рынок, а через месяц хозяин жилья получал счета на суммы, в 10-15 превышающие полученное от аренды. Жильцы, понятно, к этому моменту уже съезжали.

Следующим пунктом стало электричество – благо, платить за него надо по счетчику, т.е. снимающий реально видит, что оплачивает он только то, что сам и сжигает. А в 2000-х годах в Москве развернулась кампания по переводу многих платежей от «усредненных» схем к «по факту потребления». Повременную схему оплаты телефона ввела МГТС. Повсеместно в квартирах стали устанавливаться счетчики горячей и холодной воды. Глядя на такие перемены, владельцы сдаваемых квартир задали «тренд» – все больше платежей повесить на снимающих.

К 2008 году ситуация сложилась в таком виде: все фиксированные платежи лежат на собственнике квартиры. «Апеременные – электроэнергию, воду и прочее, все то, расход чего определяется по счетчику – оплачивает арендатор, и тут сумма полностью зависит от его нужд», – говорит Ирина Стрижова, директор по маркетингу и продажам башни «Меркурий Сити». Конечно, данные вопросы могли быть предметом торга (как и все на свободном рынке), но именно так эти пункты были сформулированы в типовых договорах агентств недвижимости, работающих на рынке аренды.
Доктор кризис
Многократно описанные события 2008-9 годов привели к тому, что желающих снять стало радикально меньше. А за оставшихся арендодатели стали отчаянно конкурировать, результатом чего стало как прямое снижение цен, так и всевозможные поблажки. В их числе – и готовность владельцев квартиры вернуть себе бремя по оплате коммунальных платежей. Особенно тяжелая ситуация сложилась в дорогих сегментах – классах «бизнес» и «элита», и именно там владельцы квартир выглядят сегодня наиболее смиренными и голубоглазыми.

«Стандартные условия договора предусматривают, что собственник оплачивает все коммунальные платежи и эксплуатационные расходы, – говорит Виктория Опольская, руководитель отдела аренды жилых помещений компании Blackwood. – К ним относятся оплата домофона, консьержа, благоустройство подъезда и прочее. Если арендатору необходимо машиноместо, то собственник может взять оплату на себя. Также собственник при необходимости оплачивает интернет, электричество и спутниковое телевидение». Как отмечает эксперт, если в роли арендатора выступает иностранная компания (они часто снимают жилье для своих сотрудников), то политика сводится к тому, чтобы максимально возможное количество опций было включено в сумму арендной платы. Практически единственное, что оплачивают непосредственно сами квартиранты арендаторы – это международные телефонные переговоры.

В загородном сегменте все коммунальные платежи, как правило, берут на себя квартиросъемщики, так как здесь сумма значительно выше, очень высокие тарифы за электричество и отопление, – добавляет Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость». Загородный дом площадью 250 кв.м. обойдется в эксплуатации зимой 15 000 – 30 000 рублей в месяц, в зависимости от вида отопления.

В более дешевых сегментах, где количество желающих снять все-таки побольше, «предкризисные» реалии сохранились лучше. «Как правило, договоры аренды в той или иной форме содержат условие о том, что именно арендатор несет расходы по оплате коммунальных платежей, а также услуг телефонной связи», – говорит Елена Ижболдина, руководитель департамента городской недвижимости компании «Prime Time Realty».
Контроль и учет
Каких бы договоренностей ни достигли стороны, с точки зрения коммунальных служб только хозяин квартиры является человеком, который должен платить. И именно ему они в случае чего предъявят претензии. Поэтому – если все-таки решено, что часть платежей производят арендаторы – во весь рост встает вопрос контроля. Как убедиться, что они действительно платят?

Все опрошенные нами эксперты согласились с тем, что лучший для сдающего вариант – осуществлять платежи самостоятельно. «Нужно посетить квартиру, взять все пришедшие по почте квитанции, посмотреть все показания счетчика, сделать расчеты, а потом взять с арендатора соответствующую сумму денег и заплатить лично, – выражает всеобщее мнение Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда». – В противном случае о том, что арендатор не платил за электроэнергию или воду, владелец квартиры может узнать только через полгода». А такой вариант, добавим мы уже от себя, чреват штрафами и пенями, а то и вовсе отключением от соответствующих сетей и судебными исками. Не говоря уже о том, что наверняка вскроется, что квартира сдается – а это многие собственники по понятным причинам стараются не разглашать.

Другой вариант взаимоотношений – сдающий все-таки платит сам. Но в этом случае арендодателю следует не расслабляться, регулярно собирая и проверяя квитанции – все равно их надо хранить в течение трех лет (срок исковой давности по ГК – именно за такой период могут предъявить вам претензии по поводу неправильного внесения квартплаты и коммунальных платежей). И в случае появления малейших признаков небрежности, просрочек и т.п. рекомендуется перейти на схему №1, т.е. оплату собственником. Сделать это, кстати, можно и без скандала – спокойно и дружелюбно сказать: я вижу, что вам, дорогой снимающий, тяжело и хлопотно бегать в банк с платежками. Давайте, я возьму на себя этот труд. Вы только денежки выделяйте.
О мировом опыте
Лет пять назад информация по интересующему нас вопросу, просачивавшаяся из-за рубежа, сводилась к тому, что практически все коммунальные платежи оплачивал снимающий. В США, странах Западной Европы и на прочих развитых рынках сдача в аренду – отлаженный бизнес, который предполагает получение заранее известной доходности. А о какой предсказуемости можно говорить, если в уравнении огромное количество неизвестных?!

Кризис, однако, все карты перепутал: в мире, как и у нас, количество снимающих резко сократилось, а за оставшихся обострилась конкуренция. Владельцы недвижимости готовы идти на большие уступки.
Резюме журнала Metrinfo.Ru
Что будет дальше? Рискнем предположить, что кризис – состояние для рынка недвижимости аномальное. Более типичной все-таки выглядит ситуация, когда цены постепенно растут, а желающих купить и снять больше, чем продавцов и арендодателей. Соответственно, при возвращении к норме вернутся и реалии 3-4-летней давности, когда арендатор оплачивает все, что потребляет сам. А собственно платежи за аренду покрывают только износ предоставляемой для проживания площади. Не более.