Новое в Жилищном кодексе РФ

Основные нормативно-правовые акты, регулирующие дея­тельность жилищно-коммунального комплекса, уже обнов­лены или будут обновляться в ближайшее время. 6 мая утверждены новые Правила предоставления коммунальных услуг. Есть весьма заметные изменения в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме (МКД). Постановлением Пра­вительства РФ от 10.06.2011 № 459 внесены правки в стандарты раскрытия информации управляющими компаниями (УК). Идет работа над новыми Правилами установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг. До конца года ждем от Министерства регионального развития РФ примерные условия договора управления МКД, энергосервисного договора. Масштабность правовых преобразований очевидна.

Самым значимым событием в процессе преобразования нор­мативно-правовой основы ЖКХ стало появление Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ “О внесении изменений в Жилищ­ный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации”. Впервые за шесть лет действия Жилищного кодекса РФ в него внесены существенные изменения и дополнения. Все прежние изменения и дополнения, вносив­шиеся более 15 раз, имели точечный характер.

Каковы последствия принятия закона?

Стартует кампания по проверке легитимности выбора спосо­бов управления МКД (ТСЖ и УК). Будем всем миром перетряхивать грязное белье. Решения общего собрания собственников помещений в МКД, связанные с созданием ТСЖ и заключением договоров управления домом, должны стать предметом специального рассмот­рения государственной жилищной инспекцией. Конец кампании намечен на 1 марта 2013 г. Инспекция наделяется полномочием по итогам проверки этих документов обращаться в суд с требова­нием о признании недействительными решений общих собраний со всеми вытекающими последствиями. До 1 марта 2012 г. все ТСЖ обязаны представить в инспекцию документы по созданию ТСЖ. Кто должен представить в инспекцию решения общих собраний и до­кументы, связанные с договорами управления МКД, закон не сказал.

Возрастают требования к открытости ТСЖ. УК с декабря 2010 г. находятся на всеобщем обозрении. Наступила очередь ТСЖ. Во-пер­вых, все члены и нечлены в ТСЖ имеют право знакомиться с ши­роким списком документов ТСЖ: протоколами заседаний общих собраний членов ТСЖ (в т. ч. бюллетенями и доверенностями для голосования), правления ТСЖ, заключениями ревизионной комис­сии (ревизора) ТСЖ, технической документацией на дом, финан­совой (бухгалтерской) отчетностью ТСЖ и др. Во-вторых, стандар­ты раскрытия информации УК будут распространяться и на ТСЖ, ЖК и ЖСК. Разумеется, со своими особенностями. Ждем от Прави­тельства РФ изменений в утвержденные постановлением от 23.09.2010 № 731 стандарты. В-третьих, контроль за соблюдением стандартов будет возложен на жилищные инспекции.

Усложняется процедура создания ТСЖ. Протокол общего собрания собственников жилья о создании ТСЖ должен быть подписан всеми лицами, проголосовавшими за его создание. Сбор подписей – изнурительная работа. Из ст. 136 ч. 1 ЖК РФ следует, что надо собрать подписи собственников помещений МКД, об­ладающих более чем 50% голосов от общего числа голосов соб­ственников помещений в таком доме. Данный протокол должен быть представлен в регистрирующий орган вместе со всеми све­дениями о лицах, подписавших протокол.

Сказано категорическое “нет” гигантским ТСЖ. Ведь чем больше МКД под управлением ТСЖ, тем ближе ТСЖ к сути УК и тем меньше реального самоуправления в нем. Обращаю вни­мание, что в отдельных городах созданы ТСЖ, управляющие це­лыми жилыми кварталами и микрорайонами. Правильно, что эти квазиуправляющие компании должны уйти в прошлое. Отныне один большой МКД – одно ТСЖ. Могут объединяться в одно ТСЖ только те многоквартирные дома, где в сумме количество квартир не превышает 30. При этом в каждом доме, объединяющемся с другими домами в одно ТСЖ, за товарищество должны прого­лосовать ²/₃ собственников помещений. Кроме того, федеральный законодатель создал идеальные условия для дробления уже соз­данных гигантских ТСЖ.

Упорядочены взаимоотношения внутри ТСЖ. Прежде всего, определено правовое положение собственников помещений – нечленов ТСЖ. По своим правам и обязанностям они практически уравнены с членами ТСЖ. Вводится реестр членов ТСЖ, который должен вестись в обязательном порядке в каждом ТСЖ и быть доступной информационной базой. Отныне общему собранию членов ТСЖ дано право избирать напрямую председателя прав­ления ТСЖ. Все заседания правления ТСЖ проходят и протоко­лируются в установленном законом порядке. Дана возможность уведомления в упрощенном порядке и заочного голосования в рамках организации и проведения общего собрания членов ТСЖ. Наконец, введены правила, препятствующие возникновению конфликтов интересов в ТСЖ. Первое правило: член правления ТСЖ не может работать в ТСЖ по трудовому договору. Посыл законодателя правильный. Каждый должен заниматься своим делом: правление ТСЖ – это управление и контроль, персонал ТСЖ – это выполнение трудовых обязанностей, связанных с со­держанием и ремонтом общего имущества дома. Следовательно, правление получает вознаграждение, а персонал – зарплату. Второе правило: членом правления ТСЖ не может быть лицо, с которым ТСЖ заключило договор управления домом, или если это лицо занимает должность в органах управления организации, с которой заключен такой договор. Причина появления такой нормы ясна из изложенных соображений.

Сохранена схема, когда ТСЖ и УК выступают исполнителями коммунальных услуг. Они обязаны покупать коммунальные ре­сурсы у ресурсоснабжающей организации (РСО) и предоставлять за счет этого коммунальные услуги соответствующим потребите­лям. Новая норма, изложенная в ч. 12 ст. 161 ЖК РФ, гласит: “Управ­ляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потре­бительские кооперативы, осуществляющие управление много­квартирными домами, не вправе отказываться от заключения <…> договоров с ресурсоснабжающими организациями, которые осу­ществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки быто­вого газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления)”. Правда, теперь РСО отвечает за поставки коммунальных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в МКД и гра­ниц внешних сетей инженерно-технического обеспечения дан­ного дома, если иное не установлено договором. Потребители же получили право вносить плату за все или некоторые комму­нальные услуги напрямую ресурсоснабжающим организациям.

Установлены общие требования к деятельности по управле­нию МКД. Теперь содержание общего имущества в МКД строго привязано к исполнению требований законодательства Российской Федерации в области обеспечения санитарно-эпидемиологиче­ского благополучия населения, технического регулирования, пожарной безопасности, защиты прав потребителей. Предпола­гается введение правительственных стандартов деятельности по управлению МКД. Правительством РФ будет определен мини­мальный перечень необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД услуг и работ, порядок их оказания и выполнения. Следовательно, собственникам помеще­ний в МКД надо быть готовым к такому размеру платы за содер­жание общего имущества дома, который обеспечит финансиро­вание этого минимального перечня услуг (работ).

Введен новый институт управления МКД – совет многоквар­тирного дома. Известный лозунг “Вся власть – Советам!” обретая новый смысл, получает вторую жизнь. Действующие за рамками закона так называемые домовые комитеты получили шанс на легализацию. Во всех МКД, где количество квартир превышает четыре, где не создано ТСЖ, ЖСК и ЖК, должны быть сформиро­ваны советы по принципу “один дом – один совет”. Совет мно­гоквартирного дома это промежуточное звено между общим собранием собственников и управляющей (обслуживающей) организацией. Основная функция совета – представительство интересов МКД перед указанными организациями. Положителен тот факт, что федеральный законодатель достаточно подробно прописал компетенцию совета и его председателя. Теперь управ­ляющим организациям придется считаться с домовыми комите­тами. Персональный состав совета образуется исключительно из собственников помещений в доме.

Установлены ограничения одного из способов управления МКД – непосредственного управления. Если в МКД количество квартир более 12, собственники помещений в данном доме могут заключать договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества исключительно с управ­ляющей организацией. Нельзя эти работы и услуги выполнять самим собственникам жилья или привлекать подрядные органи­зации. Более того, законодатель считает, что если не будет при­влечения управляющей организации, то не будет и такого спосо­ба управления домом, как непосредственное управление. С учетом, что федеральный законодатель ввел уведомительный порядок осуществления деятельности по управлению МКД и в скором будущем планирует ввести систему саморегулирования в этой сфере, то очевидно, что ограничения непосредственного управ­ления сделаны на благо института управляющих организаций в целях повышения масштаба их деятельности и уровня их про­фессионализма. Для этого управляющим компаниям расширили рынок, запретив туда “лезть” другим организациям. Дилетанты в настоящее время могут проводить свои “эксперименты» только на тех МКД, где количество квартир составляет менее 12.

 

Произошло существенное усиление органов местного само­управления в системе управления МКД. Отныне они могут на законных основаниях проводить проверки деятельности управ­ляющей организации. В случае если по результатам проверки выявлено невыполнение УК условий договора управления МКД, орган местного самоуправления (МСУ) созывает собрание соб­ственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой или об изменении способа управления данным домом. Кроме того, орган МСУ может созывать общее собрание собственников помещений в МКД в целях формирования совета многоквартирного дома, если сами собственники не сделали этого. На первый взгляд неприметное полномочие при разумном использовании может стать действенным механизмом вмешатель­ства органа МСУ в “черные дела” недобросовестных управляющих компаний. Достаточно избрать лояльный к местной власти состав совета многоквартирного дома, не забывая при этом, что органы МСУ представляют интересы крупнейшего собственника жилья – муниципального образования. Попробуем спрогнозировать, что скоро в российских городах развернется борьба за “контрольный пакет акций” в советах многоквартирного дома.

Ограничена свобода действий застройщика по управлению “своими” МКД. Во-первых, введен запрет на создание ТСЖ в строя­щихся МКД, так как эти ТСЖ в основной массе подконтрольны застройщику. Будущие собственники помещений в таком доме не имеют реальной возможности контролировать действия за­стройщика. Застройщик же имеет все возможности передать дом в эксплуатацию подконтрольному ТСЖ, по сути, самому себе, в целях замалчивания “недоделок” и ожидания окончания всех гарантийных сроков. Во-вторых, застройщик теряет возможность передать построенный им дом в эксплуатацию подконтрольной УК. В течение 10 рабочих дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД орган МСУ проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом.