Ответственность за содержание газовых плит

Вопрос о том, входит ли в состав общего имущества в многоквартирном доме внутрикватирное газовое оборудование и кто несет ответственность за состояние этого оборудования и обязан заключать договоры о его техническом обслуживании и аварийно-диспетчерском обеспечении. Газовые компании стремятся принудить управляющие организации к заключению договоров. Обратимся к законодательству.

Пунктом 13 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утв. постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 307 (далее – Правила предоставления коммунальных услуг), установлено, что обязанность обеспечить готовность к предоставлению коммунальных услуг внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (МКД), а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, находящихся в жилом помещении МКД или в жилом доме (далее – внутриквартирное оборудование) и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, возлагается на:

· собственников помещений МКД;

· собственников жилых домов;

· а также на привлекаемых ими исполнителей и иных лиц в соответствии с договором.

При этом жилищное законодательство устанавливает разные процедуры привлечения указанными собственниками исполнителей технического обслуживания и аварийно-диспетчерского обеспечения внутридомовых инженерных систем и оборудования, входящих и не входящих в состав общего имущества МКД. Привлечение такого исполнителя в отношении индивидуальных жилых помещений частного, государственного или муниципального жилищного фонда (см. ст. 16 и 19 ЖК РФ) и их инженерного оборудования (например, газовых плит, покрытий пола, смесителей системы водоснабжения) собственники решают единолично, а привлечение исполнителя в отношении содержания и ремонта общего имущества МКД – только совместно с другими собственниками.

Исходя из необходимости выполнения этих обязательных требований, собственниками помещений для своего дома определяются конкретные перечень, периодичность и качество услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД (в т. ч. соответствующие элементы внутридомового газового оборудования, далее – ВДГО), которые в зависимости от способа управления домом следует поручить товариществу собственников жилья или кооперативу (разделы V и VI ЖК РФ), заказать управляющей организации (ст. 162 ЖК РФ), а при непосредственном управлении – специализированной (в т. ч. газораспределительной) организации (ст. 164 ЖК РФ).

Правила предоставления коммунальных услуг содержат два специальных раздела – XII и XIII, регулирующих особенности газоснабжения. В соответствии с пп. 92 и 93 Правил предоставления коммунальных услуг исполнитель (см. определение этого термина в п. 3 Правил) осуществляет газоснабжение потребителя при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям газопринимающего устройства, внутреннего газопровода и другого необходимого внутридомового газового оборудования. Потребитель (а не управляющая организация или ТСЖ, ЖСК) обязан обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасную эксплуатацию указанного внутридомового газового оборудования. В связи с потенциальной опасностью Правила предоставления коммунальных услуг устанавливают возможность газоснабжения жилых помещений только при наличии договоров со специализированными организациями (это могут быть как газораспределительные, так и иные организации) о содержании и ремонте как общедомовой системы газоснабжения, входящей в состав общего имущества собственников помещений МКД (вводов, стояков, вентилей и т. п.), так и внутриквартирного газового оборудования (газовых плит, шкафов, водонагревателей, отопителей, арматуры присоединения к стоякам и т. п.). Перечень и границы такого ВДГО приведены в п. 5 Правил содержания общего имущества МКД, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. При этом договоры со специализированными организациями о содержании и ремонте ВДГО, входящего в состав общего имущества, заключают управляющие организации и ТСЖ (жилищные кооперативы), а договоры в отношении ВДГО, являющегося элементами жилых помещений (газовых плит, шкафов, водонагревателей, отопителей, арматуры присоединения к стоякам и другого внутриквартирного газового оборудования), заключают сами собственники помещений или лица, действующие от их имени по доверенности.

Управляющие организации и ТСЖ должны осуществлять контроль только за выполнением обязательств специализированными организациями в отношении ВДГО, входящего в состав общего имущества. Навязывание управляющим организациям и ТСЖ (кооперативам) ответственности за ВДГО, являющееся элементами жилых помещений (внутриквартирного газового оборудования), не входящего в состав общего имущества МКД, законодательством Российской Федерации не предусмотрено.

Соответственно, вызывает сомнение правомерность включе­ния в состав платы за жилое помещение стоимости содержания и ремонта ВДГО (см. ст. 154 ЖК РФ), которое не входит в состав общего имущества МКД (газовые плиты, водонагреватели, отопи-тели и т. д.). Согласно ч. 1 и 2 ст. 153 ЖК РФ граждане и организа­ции обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Термин “плата за жилое по­мещение” не должен пониматься буквально и не означает, что такая плата касается всех без ограничения элементов жилых по­мещений. Для толкования этого термина необходимо учитывать положения ст. 154 ЖК РФ, в соответствии с п. 2 ч. 2 которой пла­та за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений государственного или муниципального жи­лищного фонда и для собственников помещений МКД включает плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту только общего имущества. То есть плата за жилое помещение не включает опла­ту содержания и ремонта внутриквартирного газового оборудо­вания, являющегося элементами жилых помещений и находяще­гося в индивидуальной собственности собственников отдельных жилых и нежилых помещений (газовые плиты, шкафы, водонагре­ватели, отопители, арматура присоединения к стоякам и т. п.) и не входящего в состав общего имущества МКД. Это не общая долевая собственность всех собственников помещений в доме.

В соответствии с пп. 10 и 11 Правил содержания общего иму­щества в многоквартирном доме техническое обслуживание ВДГО входит в состав содержания и ремонта общего имущества МКД, которое в соответствии с ч. 2 и 3 ст. 154 ЖК РФ должно оплачи­ваться в составе платы за содержание и ремонт жилого помеще­ния. Это касается ВДГО, входящего в состав общего имущества МКД.

Техническое обслуживание ВДГО, которое не входит в состав общего имущества МКД (газовые плиты, водонагреватели, отопи­тели и т. п.), оплачивается в соответствии с ч. 10 ст. 155 ЖК РФ по отдельным договорам: “собственники помещений в многоквартир­ном доме оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту этих помещений в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности”. Такие договоры могут заключаться с любыми специализированными организациями по выбору отдельных собственников (это потенциально конкурентный сектор, но на практике часто наме­ренно монополизирован). В этом случае должны действовать договорные цены, а указанные договоры должны заключаться индивидуально собственниками каждого помещения МКД (п. 16 ст. 12,ч. 10 ст. 155ЖКРФ).

Следует иметь в виду, что согласно п. 97 этих Правил помимо случаев, предусмотренных п. 80, приостановление подачи газа потребителям через месяц после письменного предупреждения (уведомления) потребителя допускается в случае отказа потре­бителем в допуске исполнителя (или его представителя) в зани­маемое потребителем жилое помещение для проведения кон­трольной проверки состояния внутридомового газового обору­дования в порядке, установленном подп. “д” п. 52 указанных Правил, и расторжения (прекращения) потребителем, проживаю­щим в жилом доме (см. определение в ст. 16 ЖК РФ), договора о содержании и ремонте внутридомового газового оборудования.

Определение “внутридомовое газовое оборудование” в п. 3 Правил поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан, утв. постановлением Правительства РФ от 21.07.2008 № 549 “О порядке поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан”, соответствует нормам жилищного зако­нодательства Российской Федерации. Это относится и к охвату указанным понятием не только газопроводов многоквартирного или жилого дома, подключенные к газораспределительной сети либо к резервуарной или групповой баллонной установке, обес­печивающие подачу газа до места подключения газоиспользую­щего оборудования (ВДГО, являющегося общим имуществом), но также и самого газоиспользующего оборудования и приборов учета газа (ВДГО, являющегося внутриквартирным газовым обо­рудованием, не являющимся общим имуществом). Необходимо учитывать, что это постановление не может отменять нормы Жи­лищного кодекса, Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утв. постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 307. При применении постановления Правительства РФ от 21.07.2008 № 549 следует иметь в виду, что утвержденные этим постановлением “Правила не распространяются на отношения, возникающие между юридическими лицами, приобретающими газ в качестве коммунального ресурса для предоставления граж­данам коммунальной услуги по газоснабжению, и гражданами -собственниками (нанимателями) жилых помещений в многоквар­тирных домах, связанные с оказанием коммунальной услуги по газоснабжению, а также на отношения, связанные с поставками газа, приобретаемого в целях осуществления предприниматель­ской деятельности” (см. п. 1 указанного постановления). Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ “0 введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” впредь до приведения в соответствие с Жилищным кодексом законов и иных нормативных правовых актов, действую­щих на территории Российской Федерации, законы и иные нор­мативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат Жилищному кодексу РФ и указанному Федераль­ному закону.

В связи с изложенным можно сделать вывод, что внутриквартирное газовое оборудование в многоквартирном доме (газовые плиты, шкафы, водонагреватели, отопители, другие газопринимающие устройства и другое необходимое внутридомовое газо­вое оборудование, внутренний газопровод и арматура присоеди­нения к стоякам и т. п.) не являются общим имуществом, следо­вательно и ответственность за такое оборудование лежит на собственнике этого оборудования (собственнике жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме), а требования к управляющей организации и ТСЖ (ЖСК) о понуждении их за­ключать договоры с условиями содержания и ремонта ВДГО, не являющегося элементами общего имущества в многоквартир­ном доме, неправомерны.