Специфика капитального ремонта жилых зданий.

Согласно требованиям Жилищного кодекса капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет средств собственника.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных (далее – МКД) относятся:

– ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, газо-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, в т. ч. с установкой узлов управления и приборов учета потребления ресурсов тепловой энергии, расхода горячей и холодной воды, электрической энергии, газа;

– ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации (при необходимости – ремонт шахт);

– ремонт крыш;

– ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу МКД;

– утепление и ремонт фасадов;

– разработка проектно-сметной документации.

При этом капитальный ремонт подразделяют на комплексный и выборочный.

Комплексный капитальный ремонт – это ремонт с заменой конструктивных элементов, инженерного оборудования и их модернизацией. Он включает работы, охватывающие все здание в целом или его отдельные секции, при этом возмещается их физический и функциональный износ.

Выборочный капитальный ремонт – это ремонт с полной или частичной заменой отдельных конструктивных элементов зданий и сооружений или оборудования, направленный на полное возмещение их физического и частично функционального износа.

Комплексный капитальный ремонт предусматривает одновременное выполнение всех видов перечисленных работ.

Выборочный капитальный ремонт назначается для выполнения отдельных видов работ. Он проводится исходя из технического состояния отдельных конструкций и инженерных систем путем их полной или частичной замены.

На практике обычно проводится выборочный капитальный ремонт, что не исключает последовательное по времени проведение всех видов выборочного ремонта МКД. Такая последовательность оправдана по многим причинам. Ограниченные финансовые ресурсы федерального и регионального уровней, а также владельцев квартир не позволяют одновременно выполнить все виды работ. Потребность в выполнении отдельных видов работ может возникать не одновременно. В первую очередь производятся работы, наиболее необходимые для конкретного дома. Одновременное выполнение всех видов работ в не расселенном доме (особенно внутренних и фасадных работ) создает значительные неудобства для жильцов.

Классификация выборочного ремонта по указанным видам позволяет по каждому из них, кроме составления проектно-сметной документации, определить ряд характеристик, влияющих на выбор подрядной организации для производства работ определенного вида капитального ремонта.

К числу этих характеристик можно отнести: среднемесячную выработку в рублях и натуральных показателях; необходимое количество ИТР, квалифицированных и вспомогательных рабочих для выполнения определенного объема работ (в рублях и натуральных единицах); нормируемое время для производства определенного объема работ. Для более точного определения величины этих характеристик можно рассчитать их для каждого типа домов.

Каждая подрядная организация, как правило, специализируется на выполнении одного из видов строительно-монтажных работ: санитарно-технических, электромонтажных, фасадных, по ремонту и монтажу лифтов, общестроительных. В связи с этим рассчитанные для каждого вида работ характеристики будут определяющими для подрядной организации, специализирующейся на выполнении этого вида работ.